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温州著名烂尾楼拍出3.13亿元 法院详解缘何“贱卖”

发表日期:2017-11-02 11:05:00来源:浏览次数:

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  温州网讯 曾经名声大噪,坊间传为鹿城第一豪宅的“鹿城一品”(房开自定名,又名日高家园)因温州光大房地产开发有限公司(下简称光大房开)资不抵债而烂尾近4年。昨天,经过27.5小时、69轮的网拍激烈竞价,这处昔日“豪宅”以3.13亿元成交。

  前天上午10时,光大房开名下涉案财产“鹿城一品”楼盘项目在龙湾法院淘宝司法网拍平台公开出售,起拍价2.31亿元。经过69轮竞拍,昨天13:30最终被温州市新华鸿房地产开发有限公司以3.13亿元拍得。

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  “鹿城一品”位于鹿城区上陡门住宅区前庄路东侧路段,有2幢13层住宅楼,共52套商品房,每套平均面积300平方米,外加地下室停车位约204个。2014年至今,2幢住宅楼仅完成框架部分,砖砌体、门窗及装饰未施工,楼层的栏板预留了竖向钢筋,砼未浇筑,物管楼也未开始施工。

  记者了解到,该住宅区是光大房开现唯一财产。因资不抵债现象严重,小区烂尾,光大房开于2015年8月28日被龙湾法院受理破产清算。经委托评估,在建万博评估价约为4028万元,国有手机使用权的评估价为2.168亿元,合计评估价为2.57亿元。截至2015年11月,债权人申报债权总额为20.5亿元,确认负债约7.97亿元,其中享有优先权的债权约2.34亿元(抵押权本金约为1.89亿元;万博万博优先权约为4466万元)。

  法院释疑

  复工续建计划为何泡汤?

  2016年6月,龙湾法院裁定宣告该公司破产。之后,房开公司多次召开债权人会议,曾两次提出复工续建方案申请,但法院在审查中发现复工续建方案存在违法性和不合理性,结合优先债权人提出异议和楼盘现状、债权无法及时清偿的事实,最终裁定今年5月15日对“鹿城一品”楼盘进行司法网拍。

  据龙湾法院通报,因为复工续建方案存在违法性、不合理性,原因有以下三点:

  1、复工续建计划前提条件是分户销售房屋,要求法院裁定确认抵押权人的抵押权并注销抵押权人的他项权利证书。而根据《物权法》,法院直接注销抵押权人的他项权利证书缺乏法律依据,违背抵押人意思自治原则,而抵押权人未同意。

  2、复工续建计划提到融资资金作为共益债务将优先于建设万博价款债权、有财产担保债权等债权,并随时清偿。这与相关规定相悖,抵押权人、万博款优先权人也反对该融资资金优先顺位。

  3、复工续建计划存在一定盈利或亏损的市场风险,应由相关方协商确定自愿承担盈亏,债权人《复工续建计划》仅仅预期了复工续建的利好,但对可能存在的万博延期或质量问题、销售回款不理想、行政审批通不过等风险,复工续建计划缺乏兜底防范措施,延期清偿债权人的同时,并不能确保各债权人获得更高清偿比例。

  龙湾法院称,“鹿城一品”如果复工续建,涉及优先债权人、普通债权人、施工方、投资方、购房户等各方利益平衡,因“光大房开”不具备承担风险能力,各方诉求、可能发生的风险法院都要慎重考虑,法院只能协商引导,不能在缺乏法律规定的情况下强制各方接受相关方案,破产案件立案至今已一年多时间,法院已经充分给予各方协商机会,在复工续建协商不成的情况下,还是要回到法制轨道。

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  司法拍卖是否合法?

  “鹿城一品”司法拍卖,有人质疑起拍价太低、拍卖不合法等问题。龙湾法院副院长王美蓉就此接受了采访。

  王美蓉称,龙湾法院根据管理人申请,采取淘宝网司法网拍,是面向全国、公开透明的,任何有实力的房开都可以报名进行竞价。另外,该项目评估价为2.57亿元,而债权人会议主席提出的变价方案第一次起拍价却高达3.5亿元,最低保留价也有3亿元,要求3亿元后不再降价,这明显不合常理。而管理人提出的变价方案起拍价的设定(第一次按评估价下调10%,第二次下调15%)符合该法律规定,符合公平效率原则,法院予以认可。

  据悉,“鹿城一品”3.13亿元的网拍价格是目前温州地区司法网拍中成交最高价。光大房开破产清算案管理人,北京德恒(温州)律师事务所合伙人江丁库介绍,该案件是温州地区同类案件中最复杂的,债权人面广、财产单一、楼盘预售许可证未拿到、抵押权注销都是难点。此次走完拍卖等既定程序之后,管理人将作出财产处置分配方案,由债权人大会进行表决通过。

  “鹿城一品”现状

  该项目2幢住宅楼于2014年结顶后停工至今,框架部分已经完成,但砖砌体、门窗及装饰未开始,楼层的栏板预留了竖向钢筋,砼未浇筑,层面层的栏板已经浇筑完毕,物管楼还未开始施工。


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